潘石屹配偶套现落空,欠债超300亿的SOHO前路若何?

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本文来自微信民众号:摩斯地产(ID:MorseHouse),作者:Morse姐,题图来自:视觉中国


SOHO中国多次被摆上货架,却一再没能卖得出去。


SOHO中国是让潘石屹实现财富自由并风景一时的主要资产,为何一再被急于脱手?


望京SOHO Morse姐摄


梳理财报发现,SOHO中国与销售型的万科、碧桂园、融创等房企相比,营业收入、利润规模已经是大象与蚂蚁的差距。固然,这也可以说是道差异不相为谋,这恰恰是多年前潘石屹想要转型的效果。


不外,SOHO中国与同类收租型的恒隆、希慎兴业相比,也存在着较大的差距,这或许是潘石屹萌生退意的其中一个缘故原由。


地产江湖,对于潘石屹而言,越来越难以驾驭。


又一次没卖成


兜兜转转3个月后,潘石屹的“套现梦”再次落空。


9月10日下昼,SOHO中国突发通告称,对于此前高盛代表黑石团体收购本公司所有已刊行股份要约,鉴于现在知足先决条件的希望不足,各方一致以为无法在最后停止日当天或之前知足先决条件,也赞成不会推迟最后停止日,各方最终决议不作出要约。


很显著,主要由于羁系方态度不明,导致黑石对项现在景信心不足放弃收购,否则双方完全可以再继续延伸要约时间。


事宜回放至6月16日,彼时通告称,黑石(NYSE:BX)对SOHO中国发出周全收购要约,收购价钱为5港元/股,总共收购SOHO中国约28.56亿股股份,最高支付对价为236.58亿港元(约合人民币196亿元)。生意完成后,黑石取得控股权,SOHO中国现有控股股东潘石屹和张欣将保留9%的股权。


通告披露,SOHO中国将继续在香港证券生意所上市,同时黑石设计保持SOHO中国的现有主营营业和治理团队稳固,但潘石屹和张欣将从SOHO中国董事会退任,不再担任执行董事,黑石团体将向董事会提名新的执行董事。


有新闻指出,2018年,原SOHO中国宿将阎岩在任职22年后,加入了黑石。该次生意或有其牵线搭桥。


然而设计赶不上转变。8月6日,SOHO中国通告要约希望最新新闻,称要约方收到中国国家市场羁系总局于2021年8月2日签发的通知,对要约方凭证《中国反垄断法》提交的申报正式立案审查。


终止要约意味着,潘石屹被迫继续谋划着SOHO中国。为什么这么说?由于这不是SOHO中国第一次试图“卖身”,这之前潘石屹就有卖掉SOHO中国的心。


2020年3月11日晚间,SOHO中国宣布通告称,公司在与外洋金融投资者洽谈,以探讨举行战略互助的可能性,其可能导致公司所有已刊行股份作出周全要约。有新闻称这个神秘的外洋投资者就是黑石,那时生意价钱或为40亿美元。这个生意价钱可比本次的196亿元高了20%。


但生意并没有谈拢。2020年8月,SOHO中国称公司与外洋投资者的讨论已经终止,双方未就潜在生意条款杀青共识。梳剃头现,此次生意从谈判到终止都在严重的疫情之下。


值得一提的是,SOHO中国股价每次都由于这种生意信息放出异常拉升。


2020年3月那次的生意新闻传出后,SOHO中国股价立即大涨40%。但往后黑石团体放弃收购,SOHO中国股价也一起走低。本次也是6月16日放出收购新闻大涨,终止生意大跌。


9月26日收盘,SOHO中国报1.94港元/股,市值101亿港元。继续下滑的市值对应的卖价或许还会更低,这将是潘石屹不得不面临的问题。


风景不再


潘石屹一度名声大噪,堪称地产界的传奇。他曾因在海南房地产市场泡沫期积累了第一桶金而风景无限。


也正由于履历过海南的大涨大跌,潘石屹形成了不外于冒险的性格特征。


早在2007年,潘石屹就最先看衰中国房地产市场。那时,他以为房价两大隐忧已泛起,下跌征象已有流露。2010年,他说土地比屋子贵,房价若是一直维持不现实;2014年,他示意中国房地产的日子一天不如一天,中国房地产是泰坦尼克号,就要撞到冰山;2015年,他预言房价还要降,并呼吁年轻人不要买房。


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在这些“房价下跌论”下,潘石屹也在守旧地谋划着他的SOHO中国。潘石屹这种打法也被指错失了生长良机。


SOHO中国很早便与以住宅开发为主的传统开发分道扬镳,它转攻商业,最初几年接纳的模式是散售卖掉。潘石屹对此注释为,“把大楼看成一个西瓜,在中国的市场中,能买得起一个西瓜的人少少。但若是把这个西瓜切开来卖,能买得起的人就会呈几何数增进,能让更多人分享到我们的产物和资产的升值。”


确实如其所述,SOHO中国在散售模式下大获乐成。2007年在香港上市,创下昔时亚洲最大商业地产IPO,也给潘石屹张欣配偶带来巨额财富,往后还获得丰盛的分红。


实在,更早的“万通六君子”时代,万通就在潘石屹的建议下,在市场开启代销模式,效果大获乐成。可见SOHO中国这个招数是潘石屹照搬过来的。


自2012年起,SOHO中国宣布转型,进一步由散售模式改为矜持出租。这本是一个准确的谋划战略,但由于SOHO中国资产治理和物业运营方面欠佳,导致项目在租赁市场竞争力偏弱,持有出租模式反而让SOHO中国落伍厉害。


SOHO中国在2013年至2015年履历了净利润延续的大幅下跌。


2012年,SOHO中国迎来其上市以来净利润的最高点106.47亿元。


2014年至2017年,SOHO中国谋划性现金流净额均为负。


再看看其市值,2016年至2020年间,除了2017年市值到达200多亿港元,其他年份均倘佯在100多亿港元。


这时代,海内房地产企业迎来高光时刻,万科、碧桂园、恒大、融创等年收入上千亿级的房企如雨后春笋般长起来。SOHO中国戋戋20亿元连中型房企都比不上,就显得太没存在感,当初放言的5年之内跨越万科,也只追随历史尘封。


SOHO中国欠佳的业绩显示,还真是应了潘石屹不看好房地产市场的言论。


不仅仅潘石屹与SOHO中国云云,“万通六君子”中的冯仑、易小迪均对住宅地产持有嫌疑态度,纷纷转而将宝押在非住宅板块,但效果与SOHO中国一样的运气。无论是冯仑的万通,照样易小迪的阳光100均落伍厉害,TOP10名单没有一个它们的身影。不仅云云,阳光100泛起债券违约。


是草,照样树?


在彻底转型成为收租型公司之时,潘石屹也曾试图通过互联网+提升竞争力,他实验过SOHO 3Q项目。据悉,SOHO 3Q是在移动互联网时代的共享办公空间,它接纳O2O模式。在线上,用户可以通过官网或APP,在线预订付款;在线下,用户可以只租一个星期,可以只租一张办公桌或一间办公室。


潘石屹还试图用互联网刷新SOHO中国的物业。


但这些起劲似乎并不乐成。


于是,SOHO中国在2014年开启了“卖卖卖”模式,往后售卖动作一直未停。从非焦点资产到焦点资产,潘石屹已累计出货超300亿元。


SOHO中国的焦点资产主要是位于北京和上海的8个商业项目,潘石屹自称为“八大金刚”,划分是望京SOHO中国、光华路SOHO中国 II、银河/向阳门SOHO中国、丽泽SOHO中国、SOHO中国中兴广场、外滩SOHO中国、SOHO中国天山广场以及古北SOHO中国。这些项目的总可租修建面积约为79万平方米。


2021年上半年,SOHO中国实现租金收入约人民币8.05亿元,同比增进约3%。但由于今年未有物业出售,导致总收入较去年下降44.6%;净利润3.40亿元,同比大幅增进67%。


仅从财政数据来看,SOHO中国的包租公生意照样不错的:半年净利润3.40亿元,虽然比起融创、万科上百亿的净利润就像九牛一毛,然则其高达42%的净利润率却是融创、万科等无法比的;而且半年3.40亿元的净利润,在上市公司中也能跑赢大多数公司。


在欠债率上,SOHO中国总欠债332.46亿元,资产欠债率为46.75%。这比起最近摇摇欲坠的高欠债房企,可以算是很稳、很平安。


不外,和统一赛道上的收租型公司如恒隆、希慎兴业相比,SOHO中国的差距一下子就显露出来了:恒隆资产欠债率为29.37%,希慎兴业为25.30%,显然优于SOHO中国;恒隆、希慎兴业的每股净资产、每股现金流等数据也大大优于SOHO中国。


总的来看,从谋划方面看SOHO中国平稳倒是平稳了,免于像当前中国房企那样必须经受煎熬和风险。然则在统一赛道上,SOHO中国并没有成为头部企业,反而已经泯然众人。而且,已经脱离中国的潘石屹配偶还面临一些其他不确定性风险。


潘石屹曾经在《我的价值观》一书中写道,“一个公司准确的商业模式就犹如选好了一棵树苗,在炎天,我们看到草长得总比树快,但最后成材的照样树,而不是草。”


SOHO中国是草,照样树?


本文来自微信民众号:摩斯地产(ID:MorseHouse),作者:Morse姐

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